过去的一周，好像在给房地产打鸡血。
毫不夸张的说，上周利好密集程度堪称是“超级房地产周”。
周六晚上，北京市住建委对房地产的最新表态，这是四大一线城市里最先表态的。
(资料图片仅供参考)
其次，周日下午广州市住房和建设局表态。
周日晚上，深圳市住房和建设局同步跟进。
昨天，又是上海的跟进。
4大一线城市，纷纷表态。
并且，广州似乎已经有谣言开始传出，据悉是关键性的2点：
1、全市11区，增值税免征年限从5年变成2年。
2、家庭购买第二套住宅，契税降低。
比如，买90㎡以下的住宅，契税从3%降低到1.5%，而购买90㎡以上的住宅，契税则有3%降低至2%。
我先提醒一句，截止我发文前，广州这个谣言还没成真，只能说不信谣不传谣，静等大招官宣为准。
但不可否认的是，市场蠢蠢欲动的消息，在一次次挑拨大家的神经。
总之，到最新的状态，就是多数城市已经开始表态了，表态之后的政策落地有多猛，还需进一步观察。
口子是逐渐一点点松动了。
考虑近期市场热点非常多，大家关注的情绪很多，我后台的私信和评论也非常多，包括昨天早上公布了促进消费的20条利好，很多粉丝问我应该如何解读。
我在本周会有一场闭门直播，就是和大家好好聊聊近期的市场现象。
在我们国家到底是什么在左右楼市的变化，想必大家都心中有数，也正因如此，关注政策变化非常重要，因为其中就告诉了我们入场的时机。
所以，今年害怕通胀现金贬值，想找到有价值上车标的的朋友，记得扫码加我微信，开播前会给你免费派发闭门直播门票。
市场指向很明确：精准刺激刚需和改善。
接下来的政策到底利好谁，早就解密了。
所以，我们正经历自2015年以来，购房成本最低的时候。
千方百计降成本，基本上会从这4点展开：
1、降首付
当前一线城市最严的是北京，首套最低首付比例35%，房贷利率4.75%，四大一线城市最严。
而二线城市，则有大机会首套从3成变成2成，实际上也有个别城市在执行了。
一套300万房子，首付本来90万，现在只要60万。
存钱的速度来说，普通家庭要存30万，至少2-3年。
所以降首付，等于降低部分家庭的上车门槛。
提前就把需求释放到位了。
2、降利率
买房人的成本，大头除了首付之外，就是利率。
当前5年期LPR的利率是4.2%，各地可以根据实际情况调整，目前最低有3.5%。
但明显还有继续下调的空间！
我判断接下来5年期LPR利率还有15-20个BP的空间。
除了新增贷款的利率会降低之外，存量房贷利率也可能会降低。
之前央行司长发声，鼓励商业银行和客户协商降低存量房贷款利率，虽然现在还没传出实际的动作。
但我认为一定会有银行撑不住，只要有1家银行这么干了，为了客户不流失，银行只能选择跟进。
如果能像之前那样打7折，6%的高位利率，就能直线下降到4.2%。
200万的贷款，就能从11991直接降低到9780，直接省2211元。
哪怕只是打8折，也能省个1500左右，贷款越多，打折越狠，省下的钱越多。
一个家庭每个月省下1-2000元，拿来做日常文旅、餐饮的消费，这样的乘数效应也是非常强大的。
而这本身也是刺激经济回暖的招数。
所以，降利率，我认为一定是大概率出的。
3、减税费
实际上几天前就出台了各种税费减免的消息。
其中和住房交易最相关的，主要是个税、契税、增值税，以及部分城市的豪宅税。
呼声和概率最高的，是契税、增值税。
目前仍然执行契税优惠，家庭首套且在90㎡以下的1.5%，当然每个城市有差异。
如果这个还能再降低到1个点呢，比如深圳二套要3%的契税，如果能降低到2个点呢。
总价越高，这个能省下的钱越多，深圳改善套均1000万来计算，单纯契税就能省下10万。
税费属于真真实实减少购房成本的最直接方式。
以上3个招数如果都能彻底落实到位，相当于全面降低购房成本！
而且这应该是自上一轮救市以来，最有诚意的招数了。
对于刚需和改善而言，房子是必然要买的，选择成本低的时候买，相当于一旦房价回归，直接赚了至少20%以上。
这就是踩对买房时机的好处。
我理解现在大部分人都很犹豫，一个是现在的大招到底有没有用啊，如果这次如此大的招数，还救不起来，房价是不是就可能一泻千里了呢？
另一个现在是不是真的到底了呢，会不会再等等还有王炸。
关于大家近期最关心的问题，我会在这2天有一场不针对公域的闭门直播，把一些敏感话题我们关起门来好好分析。
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这一周房地产利好信号很满，机会难得，感兴趣的扫码记得扫码加微信。
其实还有第4个，认房不认贷，这点对一线城市杀伤力最大。
因为多数二线城市早就认房不认贷了，而这次发声，我认为直指某些城市的意味很重。
当前深圳异地有房且还清房贷，在深圳也需要5成首付。
500万的房子，150万和250万的首付，成本直接差了100万，杀伤力还是很大的。
如果深圳能落实好认房不认贷，至少有一批此前买了老家或者在异地有房贷记录的人，有了低首付上车深圳的机会。
我相信这招一出，不少人会蠢蠢欲动了。
毕竟深圳的购买力是出了名的凶猛，一个拥有2000万人口的城市，现在月均二手房成交不过2-3000套，是其他北上广的2成左右。
这本身就极其不合理。
如果深圳认房不认贷，算上首付+税费+利率成本可以低100万以上，这对刚改类型群体的刺激效用是很大的。
目前四大一线城市都表态了，但落地的细节还未出。
不过，二线城市的响应速度非常快，已经开始打样了。
比如合肥，第一个出台一系列地产新政：
但核心没有降首付、降税费，更多是推动现房销售、探索商品房按套内面积计价、推动城中村旧改、大力推动货币化安置等等。
比如武汉，已经发布2023年度全市中心城区城市更新及房屋征收计划，落实的速度非常快。
我相信，更多城市会有落实细节。
而中国的楼市能不能进一步回暖，关键就盯着这4大一线城市能不能真正把招数落实下来。
一旦深圳楼市的行情开始回暖，楼市暖风也就真的吹起来了。
这才是这次救市的关键。
对了，昨天公布了促进消费的20条利好，作为最大消费之一的住房也有提及，依然是支持刚性和改善性需求。
短短一周内，3次提及，基本是为落地铺好了路。
7月后3周是利好频繁出台的时期，如无意外，本月会开始集中落地细节的公布，马上我们就会迎来政策的底部，随后3个月市场底部也随之到来。
在此之前，大家一定要抓住信息差，并且要会找到有价值的城市和标的提前占坑。
我们在本周会有一场闭门直播，就是想和大家聊聊近期会议表态和具体已经落地执行政策的城市，哪些城市最有可能率先回暖，需要提前关注的，还有哪些已经有回暖的势头了？
对了，还有一部分人应该着急卖房了，因为想要重新置换城市或者做优化的，现在还适不适合出手了？
之前着急卖的还要不要再等等，在学习我们的房产闭门直播课后，我有一份资料送给大家，就是关于《七步快速高效卖房法》的资料包，听完直播后会免费送给大家。
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我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，最高涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富升值。
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